بهترین استراتژی های سرمایه گذاری ملک

این ماژول پنجم سرمایه گذاری برای افراد متوسط است، دوره ای که نکات عملی برای سرمایه گذاری به شما می دهد. اگر ترجیح می دهید به جای مطالعه تماشا کنید، راهنمای ویدیویی ما را برای سرمایه گذاری در ملک در زیر بررسی کنید.

1. سرمایه گذاری خرید به اجاره

املاک به سه دلیل اصلی در بین سرمایه گذاران محبوب است:

1. سرمایه گذاران می توانند صاحب یک دارایی فیزیکی و ملموس باشند
2. اموال به عنوان یک دارایی می تواند در ارزش افزایش یابد و سپس برای سود سرمایه فروخته شود
3. ملک می تواند بازدهی منظم را از طریق اجاره فراهم کند

در ابتدایی‌ترین شکل آن، می‌توانید با خرید خانه، آپارتمان یا ساختمان دیگری که به مستاجران واگذار می‌کنید، در ملک سرمایه‌گذاری کنید.

شما می توانید ملک را مستقیماً با پول نقد یا با کمک وام مسکن خریداری کنید و امیدوار باشید تا زمانی که برای فروش بیایید ارزش آن افزایش یابد.

تبدیل شدن به یک صاحبخانه خرید به اجاره مدت هاست که در میان افرادی که به دنبال بازدهی بالاتری از پس انداز خود هستند در زمانی که نرخ های بهره بسیار پایین است محبوب بوده است - همانطور که از زمان بحران مالی سال 2008 بوده است.

اما مدیریت یک دارایی BTL می تواند استرس زا و وقت گیر باشد. دولت همچنین تغییراتی در مالیات ایجاد کرده است که جذابیت خرید برای اجاره را کاهش داده است.

این تغییرات شامل 3 درصد اضافه حق تمبر برای املاک خرید به اجاره و ثانویه و حذف تدریجی معافیت مالیاتی سود وام مسکن است.

• شما صاحب یک دارایی فیزیکی هستید.
• شما می توانید درآمد پایداری از طریق اجاره به دست آورید.
• ممکن است ارزش ملک در طول زمان افزایش یابد، بنابراین می توانید آن را با سود بفروشید.
• بیمه می تواند شما را در برابر آسیب به محتویات یا ساختمان پوشش دهد.

• ملک می تواند استرس زا و وقت گیر باشد.
• تغییرات مالیاتی اخیر باعث شده است که سرمایه گذاری خرید به اجازه سود کمتری داشته باشد. نمی توان در ISA یا مستمری معاف از مالیات نگهداری کرد.
• شما نمی توانید پول خود را فوراً بیرون بیاورید، زیرا فروش ملک زمان می برد.

خطرات:

• مستاجران ممکن است به ملک آسیب وارد کنند و شما را از جیب خود خارج کنند.
• آنها ممکن است اجاره را پرداخت نکنند و ممکن است ماه ها طول بکشد تا مستاجران را بیرون کنند. همیشه بلند نشوممکن است بر ارزش خانه شما تأثیر بگذارد. به عنوان مثال، سردرگمی روکش فلزی منجر به کاهش ارزش تعداد زیادی آپارتمان در بریتانیا شده است.

نحوه محاسبه سود اجاره

هنگامی که ملک را به عنوان یک سرمایه گذاری در نظر می گیریم، سرمایه گذاران اغلب به بازده اجاره نگاه می کنند. این درآمد سالانه ای است که از اجاره دریافت می کنید، نسبت به قیمت خرید ملک.

بازده اجاره: درآمد سالانه اجاره ÷ قیمت خرید x 100

به خرید ملک فکر می کنید؟این نکات را دنبال کنید تا مطمئن شوید که هزینه زیادی برای خانه پرداخت نمی کنید.

2. سرمایه گذاری خرید به فروش

سرمایه گذاری خرید به فروش ملک اغلب شامل فرآیندی است که به عنوان "تگردانی" توصیف می شود. در اینجا، شما یک ملک فرسوده را با هدف انجام بازسازی یا نوسازی می‌خرید و سپس آن را به سرعت و با قیمت بالاتر به فروش می‌رسانید.

در حالت ایده آل، شما بازار محلی را می شناسید و درک می کنید که چه نوع ملکی مورد تقاضا است.

• پتانسیل کسب درآمد سریع وجود دارد.
• شما می توانید چیزهای زیادی بیاموزید و مهارت های جدیدی کسب کنید.
• شما از نظارت بر یک پروژه موفق رضایت خواهید داشت.

• پرداخت پول به تاجران برای انجام کارهای نوسازی گران است و به سود شما می خورد.
• اگر سود شما بالاتر از 12300 پوند باشد، ممکن است مجبور به پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه باشید.

خطرات:

• ممکن است هزینه‌ها بیشتر از چیزی باشد که انتظار دارید، زیرا احتمالاً بیش از آنچه فکر می‌کنید به کار نیاز است. وب سایت مشاوره Homeowners Alliance می گوید که صاحبان املاک باید 10٪ اضافی را برای هزینه های اضافی غیر منتظره کنار بگذارند.
• ممکن است برای فروش ملک مشکل داشته باشید و به طور بالقوه مجبور شوید هزینه های ماهانه برای پوشش وام مسکن، بیمه و سایر صورت حساب ها را بپردازید.

3. سرمایه گذاری اجاره به اجاره

سرمایه گذاری اجاره به اجاره زمانی است که مدیریت یک ملک سرمایه گذاری را از صاحبخانه ای که به دنبال تخلیه مسئولیت نگهداری ملک و یافتن مستاجران است، بر عهده می گیرید.

شما مانند یک مستاجر معمولی، اجاره ماهانه تضمین شده و پیش پرداخت به صاحبخانه می پردازید. هدف این است که ملک را به اجاره فرعی بدهید، اجاره های بیشتری را از مستاجران خود دریافت کنید و خودتان سود کنید.

نمونه ای از نحوه عملکرد سرمایه گذاری اجاره به اجاره

1. شما یک ملک اجاره ای خالی پیدا می کنید.
2. شما به صاحبخانه اجاره تضمینی پیشنهاد می کنید در ازای آن که اجاره ای کمتر از بازار را بپذیرد - مثلاً 800 پوند.
3. شما ملک را با 1000 پوند در ماه به مستاجران واگذار می کنید.
4. یا می‌توانید اجاره‌های کوتاه‌مدت را به‌عنوان اجاره تعطیلات ارائه دهید و شاید ماهیانه ۱۵۰۰ پوند درآمد داشته باشید.
5. اگر این کار را با پنج ملک انجام دهید، می توانید 1000 تا 3500 پوند در ماه درآمد کسب کنید.

• این یک راه آسان برای تبدیل شدن به یک سرمایه گذار ملک است. شما نیازی به خرید ملک ندارید و نیازی به درخواست وام مسکن یا حق تمبر ندارید.
• این مدل به راحتی قابل تکرار است و می توانید به سرعت چندین ویژگی را مدیریت کنید.

• پیدا کردن صاحبخانه های مایل ممکن است زمان ببرد.
• ممکن است برای یافتن مستاجران مناسب دچار مشکل شوید.
• اگر خانه را به HMO تبدیل کنید (به زیر مراجعه کنید)، با هزینه های اولیه بیشتری روبرو خواهید شد که شامل درخواست برای مجوز می شود.
• شما باید تعمیر و نگهداری مداوم را مدیریت کنید.
• شما مالک ملک نیستید، بنابراین هرگونه افزایش سرمایه را از دست بدهید.

خطرات:

• اگر مستاجران با اجاره بها ادامه ندهند، همچنان باید پرداخت های ماهانه خود را انجام دهید.
• شما ممکن است در قبال خسارت به اموال ناشی از مستاجران مسئول باشید.

4. سرمایه گذاری در مورد املاک دانشجویی

سرمایه گذاری در املاک دانشجویی زمانی است که شما در محل اقامت دانشجویی با هدف (یک بلوک مسکن که در دانشجویان هدف قرار گرفته است) سرمایه گذاری می کنید ، یا خانه ها و آپارتمان های خصوصی با هدف یافتن مستاجران دانشجویی.

براساس داده های مشاوره دارایی نایت فرانک ، حدود 600000 اجاره دانشجویی با هدف در انگلستان وجود دارد.

و علیرغم بیماری همه گیر Coronavirus که باعث ایجاد اختلال در تدریس حضوری می شود ، براساس آخرین بررسی ملی اسکان دانشجویی ، حدود 90 ٪ از دانشجویان هنوز تصمیم به زندگی در خانه خانواده دارند.

• تقاضای زیاد با میانگین سه دانش آموز که در هر اتاق تعقیب می کنند
• تمایل به حضور در مکان های برتر ، نزدیک به مراکز شهر و امکانات محلی است.
• درآمد نسبت به بسیاری از املاک سرمایه گذاری بیشتر است ، زیرا افراد بیشتری اجاره می کنند.
• هنگامی که هدف ساخته شده ، به طور معمول با مدیریت و نگهداری شامل می شود ، بنابراین برای سرمایه گذار دردسر کمتری دارد.
• حتی اگر یک نفر از آن خارج شود ، باید اجاره کل ملک را دریافت کنید.

• مستاجرین احتمالاً کوتاه مدت هستند ، شما هر سال یا دو سال به دنبال مستاجران جدید خواهید بود.
• پتانسیل آسیب بیشتر و سایش و پارگی در مقایسه با املاکی که به یک خانواده اجازه می دهد ، زیرا به طور کلی افراد بیشتری در این ملک وجود خواهند داشت.
• ممکن است بین ژوئن و سپتامبر بدون استفاده از دانش آموزان برای تعطیلات تابستانی از بین برود. این می تواند به معنای کاهش یا عدم اجاره در طی این ماه ها باشد.

خطرات:

• کاهش تقاضا برای دانشگاه به دلیل شهریه زیاد و کاهش آستانه ای که وام های دانشجویی باید از درآمد اشتغال بازپرداخت کنند
• سرمایه گذاران باید نسبت به طرح های کنترل نشده احتیاط کنند. به عنوان مثال A1 Alpha Properties است که دفتر کلاهبرداری جدی گمان می کند سرمایه گذاران را به طور کلاهبرداری در خرید اجاره نامه برای اسکان دانشجویی گمراه کرده است. این شرکت قول داد سرمایه گذاران بازده سالانه را تا 10 ٪ ثابت کنند ، اما به دولت رفت و سرمایه گذاران را از جیب خارج کرد. این طرح تنظیم نشده بود ، به این معنی که سرمایه گذاران نمی توانند برای جبران خسارت از طرح جبران خدمات مالی (FSC) اقدام کنند.

5. HMOS (خانه های اشغال چندگانه)

HMO (خانه مشاغل متعدد) جایی است که حداقل سه مستاجر در یک ملک زندگی می کنند و از یک خانواده یا خانواده نیستند. مستاجران امکانات حمام و آشپزخانه را به اشتراک می گذارند. HMO ها معمولاً توسط دانشجویان اشغال می شوند ، اما می توانند برای هر کسی که به دنبال اجاره یک اتاق در یک خانه مشترک است ، جذاب باشد.

• معمولاً برای افرادی که گزینه های مسکن آنها محدود است ارزان تر است.
• تقاضا به دلیل هزینه های بی سابقه خرید خانه در حال افزایش است.
• بازده اجاره می تواند بیشتر از یک ملک استاندارد خرید برای اجاره باشد، زیرا اتاق های بیشتری برای اجاره به مستاجران وجود دارد.

نمونه ای از بازده ملک در HMO در مقابل خانه استاندارد *

• ملک: 3 اتاق خواب با فضای نشیمن در طبقه پایین به عنوان گزینه برای اتاق خواب 4
• قیمت خرید: 320000 پوند
• اجاره برای اجاره کل خانه به یک خانواده/خانوار: 1100 پوند / 13200 پوند در سال
• بازده اجاره: 13200 پوند / 100 x 320000 پوند = 4. 1%
• اجاره اتاق ها به صورت جداگانه از طریق HMO: 400 پوند × 4 = 1600 پوند pcm / 19200 پوند در سال
• بازده اجاره: 19200 پوند / 100 x 320000 پوند = 6٪

در بالا تفاوتی را که صاحبخانه می تواند از یک HMO در مقابل یک ملک استاندارد BTL دریافت کند، نشان می دهد. با این حال، این ارقام شامل هزینه های رهن، نگهداری، بیمه، حق الزحمه نمایندگی و سایر هزینه ها نمی شود.

* ارقام استفاده شده از ویژگی نمونه در Home Counties، با استفاده از داده های Rightmove

• HMO ها نسبت به املاک خرید به اجاره معمولی مشمول مقررات سخت گیرانه تری هستند. مثلاً درب ضد حریق باید نصب شود.
• هزینه های تعمیر و نگهداری احتمالاً بالاتر است و HMO ها به زمان مدیریت بیشتری نیاز دارند.

• احتمالاً به مجوز شورای محلی خود نیاز خواهید داشت.
• HMO ها به وام مسکن تخصصی نیاز دارند، آنها تحت پوشش وام استاندارد BTL نیستند.

خطرات:

• خطر ازدحام بیش از حد بیشتر است، که منجر به خطر آتش سوزی و آسیب های دیگر می شود که می تواند منجر به هزینه های سنگین شود.
• جریمه های عدم انطباق با قوانین HMO نامحدود است و در صورت عدم رعایت قوانین می تواند به راحتی به هزاران پوند برسد.

آیا باید در HMO ها سرمایه گذاری کنم یا حقوق بازنشستگی؟ما مزایا و معایب هر کدام را ارزیابی می کنیم.

تراست سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) چیست؟

Reits یک راه خوب برای سرمایه گذاران روزمره برای دسترسی به بازار املاک تجاری است. آنها باید بیشتر درآمد خود را با سود سهام قابل اعتماد و سخاوتمندانه به سرمایه گذاران برگردانند.

لورا هوی، تحلیلگر سهام در Hargreaves Lansdown*، می‌گوید که املاک خرده‌فروشی تحت تأثیر همه‌گیری ویروس کرونا قرار گرفته‌اند و این ممکن است در سال آینده نیز ادامه یابد.

اما او اضافه می کند که هنوز فرصت هایی برای سرمایه گذاران در این بخش وجود دارد.

تغییر به سمت خرید آنلاین به طور غیرقابل انکاری سرعت گرفته است و این امر همچنان بر روی آجر و ملات سنگین خواهد بود. از نظر ما، Reits که بر فضای انبار متمرکز شده است، بهترین خرده‌فروشی است، زیرا نقش مهمی در تجارت الکترونیک ایفا می‌کند و هزینه‌های جابجایی نسبتاً بالاست، به این معنی که مستاجران آنها قابل اعتمادتر هستند.

سرمایه گذاری دارایی اخلاقی وجود دارد. مجمع جهانی اقتصاد می گوید ساختمانها مسئولیت 20 ٪ از انتشار کربن جهان را بر عهده دارند. شما می توانید بودجه توسعه ساختمانهای پایدار و سازگار با محیط زیست را که تولید گازهای گلخانه ای کمتری دارند ، تأمین کنید.

شما می توانید از طریق یک وام دهنده همتا سرمایه گذاری کنید که امور مالی را برای املاک جدید و پایدار افزایش می دهد.

یا در REIT سرمایه گذاری کنید که بر روی تحولات پایدار متمرکز باشد. به عنوان مثال ، خانه REIT برای افراد بی خانمان در سراسر انگلستان اسکان می دهد.

بعدی در سرمایه گذاری ما برای دوره واسطه ها: سرمایه گذاری های جایگزین.

سرمایه گذاری برای دوره واسطه ها:

* کلیه محصولات ، مارک ها یا خواص ذکر شده در این مقاله توسط نویسندگان و ویراستاران ما بر اساس تجربه دست اول یا بازخورد مشتری انتخاب شده اند و از استانداردی هستند که ما معتقدیم خوانندگان ما انتظار دارند.< Span> سرمایه گذاری های دارایی اخلاقی وجود دارد. مجمع جهانی اقتصاد می گوید ساختمانها مسئولیت 20 ٪ از انتشار کربن جهان را بر عهده دارند. شما می توانید بودجه توسعه ساختمانهای پایدار و سازگار با محیط زیست را که تولید گازهای گلخانه ای کمتری دارند ، تأمین کنید.